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從房價收入比分析，2004年之前，全國城鎮地區的房價收入比為6倍多，屬於合理區間，2007和2009年曾高達8倍，近四年持續回落，2013年隻有7.3倍，略高於6-7倍的合理區間，基本上不宜定性為房價泡沫。當然，溫州和鄂爾多斯的房價，2009-2011年確實過高，確實脫離瞭經濟與城市的基本面。至於一線城市，房價收入比多在12倍以上，對於普通居民而言確實偏高，但國際上亦如此。比如，紐約、倫敦等國際大都市的房價收入比，同樣高於全國水平。
內容來自sina新聞
有觀點認為，房地產泡沫主要有三種類型，一是過度建設，二是過度借貸，三是價格過高。然而，這一觀點的邏輯明顯混亂：過度建設、過度借貸、價格過高，這三者不是並列關系。其中，價格過高是泡沫的表象與結果，過度借貸是推高價格的重要原因，而過度建設跟價格過高關系不大，是供需關系變化過程的產物，也即隻有泡沫破滅後，才會發現原來建設量過大。
所謂的過度借貸產生泡沫。筆者認為，這是導致房地產泡沫的重要因素。但內地還沒那麼嚴重。從泡沫形成規律看，房地產泡沫形成的重要條件是大量資金支持，寬松貨幣政策和流動性過剩。除瞭境外熱錢湧入這一外部因素外，導致流動性過剩的最重要因素是寬松的貨幣政策。
具體分析上述觀點所指出的三個泡沫。一是所謂過度建設形成的泡沫。從房價泡沫內在形成機制分析，起決定作用的是需求端而非供應端。從需求端分析，投資投機性購房需求的比重，決定瞭房價泡沫是否會生成，能形成多大的泡沫。在一個自住需求為主的住宅市場中，不容易產生泡沫，比如鄂爾多斯和溫州的泡沫，主要是投資投機性需求造成的。內地絕大部分三四線城市的住宅市場需求，都與二者不同，是以自住為主導的，尤其是近兩年。
從近幾年內地貨幣政策看，情況還不錯。2004-2007年，房價漲幅總體偏大，但這期間的貨幣政策和房貸政策，並非特別寬松。從2004年就開始對宏觀經濟和房地產市場的偏快增長予以重視並步入加息通道，至2007年末累計加息9次。但2004年-2006年收緊流動性的力度偏小，從而失去調控良機，由此導致2007年不得不踩急剎車。2008年四季度至2009年，貨幣政策的寬松度，超過2008年之前很多年，導致2009年-2010年房價大漲。不過，在2010年至2011年，貨幣政策和房地產信貸政策持續緊縮，抑制瞭房價漲幅。2013年，政府將"防風險"作為主要經濟工作目標之一，控制信貸與貨幣增量、治理"影子銀行"、防范金融風險，這有助於抑制房價泡沫的滋長，房價漲幅並不算大，但一線及少數二線城市，由於供求矛盾，導致房價大漲。
所謂價格過高的泡沫類型。筆者認為，這隻是房地產泡沫的表象或結果，而且內地房價過高。按照國傢統計局數據，2013年全國城鎮新建商品住宅成交均價為5850元每平米，相比2012年上漲7.7%。2013年一線城市和少數二線城市房價漲幅確實明顯，達二三成左右，但部分二線城市和絕大部分三四線城市隻是溫和上漲，溫州、鄂爾多斯等還在下跌。從購房需求的性質看，2012-2013年這輪房地產短周期的房價上漲，各地皆以自住需求為主導，投資投機性需求比重不超三成或二成，從房地產泡沫形成機制上，缺少瞭大量投資投機性購房需求，很難形成泡沫。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/082627664502胎房貸年息怎麼貸款比較會過件.shtml
筆者認為，內地的二線城市，主要包括計劃單列市和省會城市，這些城市基本都屬區域核心城市，可以說是現階段房地產市場中供需兩旺、形態最為健康的地區。至於三線城市，主要是地級市，多數城市的人口仍在增長，少數城市趨於停滯或減少。由於土地不稀缺，地方政府對土地財政依賴度高，所以土地供應和住宅供應量偏大，形成瞭供大於求的市場格局。然而，這些城市的房地產市場，多處於"長個子"的階段，當地居民的改善需求、舊城與城中村改造需求、轄區內鄉鎮居民進城的購房需求，形成較強的自住需求。這類地區的居民確實已不太缺房住，但缺乏品質優良的社區與產品。
另外，與美國及多數國傢相比，內地個人房貸的首付比例較高。尤其是2010年調控以來，首套房貸首付比例最低三成，二套房貸已升至六成。這也就意味著，居民購房的杠桿率，在國際上是偏低的，根本就不存在個人購房的"過度借貸"問題。
當然，確實也有少數三四線城市，以及少數二三線城市的新城新區，住房供應量嚴重過剩。但一定要搞清楚整體局部的關系，內地房地產市場整體並不存在嚴重過剩(內地城鎮地區的人均住房面積、人均臥室間數、戶均住房套數，這三個核心指標皆未飽和)，也沒有大泡沫，隻是很小的局部，存在"潰爛"。
數據顯示，2013年香港樓市成交量大幅萎縮，價格盤整中有所下跌。另外，從房價收入比分析，根據筆者的跟蹤與研究，2003年是上一輪香港房價的最低谷，房價收入比隻有6.4倍，其後隨著香港房價持續上漲，2012年房價收入比已經攀升至17倍，而公認的具有較大房價泡沫的1997年(上一輪香港房價於1997年三季度見頂)，房價收入比為18倍。從這一關鍵指標可知，近兩年香港房價已經出現較為明顯的泡沫。
綜上所述，筆者不認同所謂的"內地房地產的泡沫遠比香港嚴重，香港樓市甚至可以說沒有泡沫。"今明兩年內地樓市會出現短周期性質的降溫，也即降溫幅度不大，房價絕不可能大跌。而去年已經見頂並現疲態的香港樓市，將在未來幾年出現顯著降溫，這屬於中周期的深度調整，房價很可能累計下跌三成左右。
此外，隨著內地樓市的降溫，看空樓市的人越來越多。雖然筆者不認同過度悲觀論調，但也同意內地房地產業正在逐漸發生重大變化，支撐過去房價高增長、行業高利潤的因素都在慢慢淡化。2010年是內地房地產業最後一個高增長的年份，而2011-2025年行業步入"白銀十年"，增速回落且利潤下滑。但是，尚不至於出現房價大跌、樓市崩盤的極端情況。
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內地樓市降溫不斷 專傢樓市降溫並非崩盤
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